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某楼盘“违建”提高容积率 “赠送”面积能否转正?

发布时间:2019-08-12  来源:亚博体育软件房地产信息网综合  阅读(
 

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  开发商卖房“送面积”,数百户家庭购房后却被认定为违法建筑,被勒令拆除……这些拆也不好、留也不好的赠送面积能否“转正”?


   保利地产旗下位于上海市闵行区的“保利茉莉公馆”因涉嫌违建,导致约300户业主被执法部门要求拆除开发商“赠送”的阳台。


  该小区一位业主表示,“阳台全送”是这个小区的销售卖点,“当时保利称,一旦浇上地板,这个阳台就必须算一半的建筑面积。而镂空的话,就可以将阳台的面积整体赠送给业主。交房后,业主可以自行用钢筋水泥将阳台地板补上,或者待开发商后期统一来补,恢复阳台的功能。”


  而在收到《违法建筑的房屋认定书》后,正在办理房产证的业主被暂停了房产登记,入住者也无法办理居住证,正在进行的二手房交易也不得不搁置。


  近年来,部分楼盘将“露台、阳台、天井全送”作为销售卖点之一;  此外,有开发商还通过将“超大阳台”改造成卧室,用“N+1”户型违规“偷面积”。那么,谁应对这一乱象负责?


  在土地供应量有限、中小户型房源供不应求、难以满足刚需的背景下,多部委联合发文出台“7090”政策,规定自2006年6月1日起凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。该政策实施近10年后才彻底松动,在此期间,为规避这一政策,开发商以“赠送面积”等变通方式吸引购房者,通过这种操作来提高容积率,提高业主的得房率。


  记者采访发现,开发商这种打“擦边球”的变通操作,已是业界时下“流行”的做法,不仅在上海,在全国也普遍存在。


  事实上,很多城市开始对“偷面积”情况进行管理。2016年8月,《广州市规划管理容积率指标计算办法(征求意见稿)》开始征求民意,首次提出符合条件的广州住宅、办公、商业类建筑,位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率。


  不管是业主自发的“增加面积”,还是开发商的“赠送面积”,只要明确责任所在,加强政府、开发商和客户之间的沟通,加大拆违力度,在首尾两端监管好,就可能杜绝类似问题的出现。


  对新建项目来说,应该从规划审批伊始就加紧监管,类似行为一经发现,就责令其整改,否则不予审批相关手续;对于已经交付的房屋,出现‘赠送面积’,明确责任后,可以通过罚款‘代补出让金’进行整改,但补充出让金的标准需要按照市价补缴,而不是按照原来出让的地价补缴……而对于还未售出但已建成的房子,可以按照最新的土地价格让开发商补缴土地出让金,但板子不应该打在购房者身上。


  对此,记者咨询上海市住建委相关负责人得知,目前“赠送面积”是一个不存在的概念。如开发商违规,政府部门就要冻结交易。不能因为受影响人数多,就要网开一面。业主利益受损,需由开发商承担负责。


多地出台相应政策 

  温州:阳台赠送面积受限,“N+1”户型难度增大

  设备层、飘窗、阳台、花池,是不少开发商动脑筋“偷面积”的地方。不少开发商会利用阳台算一半面积去做“N+1”户型,即把阳台做得很宽很大,以便变身为一间小房间。

  原规定:阳台按户型建筑面积的18%设置。以一套125平方米的高层住宅为例,其阳台最大面积为22.5平方米。

  新规定:阳台不应超出套内面积的14%设置,且不大于20平方米,超出部分全部计算容积率指标。以一套125平方米一梯两户的房子为例,其套内面积只有95平方米,按14%计算,阳台最多只能13.3平方米,比此前少了9.2平方米。


  广州:出新规防开发商“偷面积”

  开发商将不能通过“买一层送一层”“两房变三房”吸引购房者。日前,市国规委印发《广州市规划管理容积率指标计算办法》(以下称《办法》),2018年12月1日起实施。《办法》明确了“小复式”的高度和“大阳台”的宽度。《办法》明确,住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米,且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积15%的,按其投影面积一半计算容积率建筑面积;进深或比例超出规定的,按其水平投影面积计算容积率建筑面积。


  江苏:项目总超建面积不得超过500平方米,开发商“偷面积”难了

  《办法》中进行了明确规定,针对建设项目的地上建筑面积出现误差的,以建设项目地上总建筑面积为基数,误差范围不得超过1%,且超建面积不得超过500平方米。分期核发建设工程规划许可证的,应按上述标准分期进行核算,且累计总超建面积不得超过500平方米。

·······

  当然,小编也呼吁亚博体育软件市十二个部门联合整顿亚博体育软件房地产市场和物业管理乱象的同时,增加对“偷面积”的违法行为进行整顿。

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:广州信息时报,温州都市报,金陵晚报,新浪财经

明:文中部分图文信息来源于网络,如有侵权,请联系管理员删除。


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